开发商投资建设的无法办理权属登记的小区地面停车位，其是否有权进行租赁或将使用权转让给第三人？

一、场景

二、检索结论

（一）重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（〔2017〕最高法民申2817号）

 最高人民法院认为：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。

（二）北京市石景山区聚兴园小区业主委员会与北京市兴华房地产开发公司所有权确认纠纷二审民事判决书（〔2014〕一中民终字第01498号）

 北京市石景山区人民法院认为：根据物权法相关规定，建筑区划内的道路及绿地属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或出租方式约定。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据物权法上述规定可知，经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，开发商以出租形式交付业主使用后，业主仅从开发商处取得对车位的暂时占有权和使用权，所有权应属于开发商。没有经过规划，占用业主共有道路或其它场地新增的车位所有权，应属于业主共有。本案中，诉争170个车位中，编号001号至014号、057号、146号至148号、167号至170号22个车位，属于规划外新增车位，应属小区内全体业主共有。聚兴园业委会作为聚兴园小区物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主共同利益的组织，请求确认该22个车位所有权属于小区内全体业主共有，于法有据，该院应予以支持。因编号015号至056号、058号至145号、149号至166号的148个停车位属于经过规划许可用于停放汽车的车位。兴华公司采取出租方式交付业主使用后，仍享有处分权和所有权。聚兴园业委会要求确认该148个车位所有权属于业主共有，缺乏法律依据，该院不予支持。

 北京市第一中级人民法院认为：建筑区划内的道路及绿地属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，所有权应属于开发商。未经过规划，占用业主共同道路或其他场地新增的车位所有权，应属于业主共有。本案中，因编号015号至056号、058号至145号、149号至166号的148个车位属于经过规划许可的用于停放汽车的车位，聚兴园业委会要求确认该148个车位所有权属于业主共有无事实与法律依据，本院不予支持。

（三）长沙市开福区佳阳悦景馨都小区业主委员会、长沙富佳物业管理有限公司所有权确认纠纷二审民事判决书（〔2020〕湘01民终5615号）

 长沙市中级人民法院认为：本案的争议焦点为，佳阳开发公司主张的案涉小区的210个地面规划停车位所有权的归属问题及佳阳业委会和富佳物业公司应否支付佳阳开发公司案涉小区地面规划停车位2017年8月至11月的租赁费26290元的问题。

 依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”和第三条的规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”，案涉车位是地面停车位，不能办理产权登记，不能成为享有专有权的专有部分，其本质上属于土地使用权。即使佳阳开发公司在建造案涉小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人。但是依据上述规定，小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车。另外，虽佳阳开发公司在出售房屋时与买受人签订的长沙市商品房买卖合同约定“本小区以下未列入分摊面积的部位和设施设备其产权和经营权归出卖人所有：1、地下室、地下室……外地面停车位；3、会所；4、幼儿园；5、公共厕所”，鉴于本案地面停车位不能办理产权登记，不能成为专有权属客体的地面停车位的本质为转移归业主共有的土地使用权范畴，开发商以约定方式，在销售商品房后仍保留该部分土地使用权，并无法律依据。且根据长沙市自然资源和规划局的复函“二、佳阳悦景馨都小区规划中的停车位已纳入业主的土地使用权分摊面积”，案涉地面停车位已纳入业主土地使用权分摊面积，不符合上述商品房买卖合同约定的情形。故佳阳开发公司认为凭上述合同条款的约定判定地面停车位权属的理由不能成立，本院不予支持。佳阳开发公司辩称地面停车位实质不是土地使用权，而是没有墙体等外观构筑设施的特殊建筑物，即便土地使用权已经分摊给了业主，不等于车位这个建筑物也同样分摊给了业主的理由不成立，本院不予支持。综上，佳阳开发公司关于案涉小区的210个地面规划停车位归其所有的主张缺乏证据佐证和法律依据，本院不予支持。鉴于佳阳开发公司关于案涉地面车位所有权的主张不成立，其要求佳阳业委会和富佳物业公司支付案涉地面车位租赁费用的主张没有依据，本院不予支持。一审认定基本事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。

（四）海南城垦物业管理有限公司与海岛阳光三期小区第一届业主委员会、海南农垦第一物资供销公司物业服务合同纠纷二审民事判决书（〔2017〕琼01民终3284号）

 海南省海口市中级人民法院认为：3.关于车位管理费。海岛阳光三期小区地面停车位面积按20%核算为小区绿地，且该小区全部土地使用权已分摊由全体业主共有，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款”占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有”的规定，该地面停车位属于全体业主共有。海岛业委会以此主张不应支付车位管理费，但车位管理费属于前期物业服务合同约定的物业服务费用，并非城垦物业公司因出租停车位使用权而取得的经营收益。城垦物业公司主张地面停车位属于农垦一供公司所有的理由虽然不能成立，但其收取车位管理费具有合同依据和事实依据，并未侵犯业主的共有权益，城垦物业公司的此项上诉请求成立，本院予以支持。一审判决城垦物业公司返还车位管理费不当，本院予以纠正。

（五）四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司、成都德昌行物业服务有限公司物权纠纷二审民事判决书（〔2017〕川04民终1276号）

 攀枝花市中级人民法院认为：本院认为，本案的主要争议焦点是案涉208个车位是否属于鑫欣达公司所有。

《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”但法律及行政法规并未对原始规划建设的、未办理产权登记的地面停车位的归属作出明确而具体的规定，也未明确规定如果双方没有约定或者约定不明时，该车位应当归谁所有。本案即属于当事人没有通过协议方式确定案涉车位的归属的情形，故本案不能直接依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定确定案涉车位归鑫欣达公司所有。

 根据本案现有证据无法查明规划行政主管部门最终审查确定的地面停车位的规划位置、数量和面积，鑫欣达公司提交的证据亦不能证明其所主张的208个车位均在规划范围内并按照规划要求的位置、数量和面积进行了修建，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，鑫欣达公司应当承担举证不能的不利后果。加之案涉小区的实际规划时间早于《中华人民共和国物权法》的实施日期，因此本案不能直接适用《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定确定停车位归属于鑫欣达公司。

 《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款适用的前提是须满足最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的物权专有的条件。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。本案案涉车位并不满足构造上的独立性和利用上的独立性条件，不能明确区分及排他使用，不具备专有性，因此鑫欣达公司主张案涉车位归其所有的理由不能成立，本院不予支持。

（六）河南庭瑞物业管理有限公司、胡哲峰物业服务合同纠纷二审民事判决书（〔2021〕豫01民终4022号）

  郑州市中级人民法院认为：业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，可以向物业公司要求公布、查阅依法应当向业主公开，且确由物业公司掌握的情况和资料。本案中，一审法院根据胡哲峰、宋林芳等富田·兴和湾的业主要求，判决庭瑞物业公司公示2016年9月至2020年11月6日的公共收益凭证、公共收益的收支，结存，账目明细以及相关的费用清单，合同发票凭证，具有法律依据。

 关于上诉人上诉认为停车场和车库不属于公共部位，其收支无需公示的理由。一审法院判决公示的是外部停车场车位收入，并未包括车库。关于外部停车场，被上诉人举证在案涉小区规划范围之内，上诉人认为停车场属于商业部分，不属于住宅部分的公共部位，未提交证据，本院不予采纳。