如何认定《异议和复议规定》第二十八条的“合法占有”？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条中规定，排除对登记在被执行人名下的不动产的强制执行，须符合该条规定的全部四个情形，反之，则不能排除强制执行。本案中，买受人A已满足其余三个要件，能否排除法院对案涉房屋的强制执行，关键在于A领取房屋钥匙的行为，能否被认定为已构成合法占有案涉房屋。

本所律师结合有关法律法规及裁判案例分析，认为如何判断买受人对登记在被执行人名下的不动产是否完成合法占有，应主要从以下两个方面进行论证。

（一）买受人是否实际控制案涉房屋

根据交易习惯，“交钥匙”通常作为房屋易手的重要标志。买受人领取房屋钥匙，验房、办理入住、签订物业合同等都是买受人已实际控制房屋，完成占有的表现。（参考案例一、二、三）

同时，买受人已开展对房屋的利用活动或为利用房屋做好相应准备的行为，司法实践中也通常认定为买受人也已实际控制房屋，如买受人已缴纳案涉房屋的物业费、水电费，已对案涉房屋进行装修的委托，已对案涉房屋进行招租或出租等等。（参考案例四、五、六）

（二）买受人的占有行为是否为“合法”

买受人的占有是否为“合法”，应根据买受人与出卖人的买卖行为是否合法，以及占有行为本身是否合法两方面进行判断。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

（一）庄铭全、山西汇丰典当行有限责任公司二审民事判决书[案号：（2020）最高法民终1248号]

最高人民法院认为：根据《业务联络资料登记表》《太原鑫森物业管理有限公司消防安全责任协议书》《商品房验收交接书》《入住手续书》《承诺书》《物业服务委托合同》等证据所证明的内容，可以认定庄铭全在一审法院查封之前已经合法占有案涉房屋，符合第二十八条第二项的规定。

（二）中国农业银行股份有限公司安宁市支行、执行案外人申请执行人执行异议之诉二审民事判决书[案号：（2020）最高法民终253号]

最高人民法院认为：关于查封前是否已合法占有房屋的问题。2017年2月11日，昆都公司相关人员与苍莉在《壹号广场接房流程卡》上签名，办理了验房、钥匙领取等交接手续，足以证明苍莉在查封前已经合法占有案涉房屋。农行安宁支行虽不认可交付证据的真实性，但也未能举示出相反的证据否定其真实性，或证明查封前苍莉并未占有房屋。一审法院结合案涉小区的实际情况，认定案涉房屋在查封前已由苍莉占有并无不当，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。

（三）吴志仁、包平妹再审审查与审判监督民事裁定书[案号：（2019）最高法民申6926号]

最高人民法院认为：基于本案已经查明的事实，2012年2月19日，包平妹就案涉商铺与中豪公司签订《房屋买卖协议》，同日签订《商铺使用合同》；2013年4月2日，双方又签订《解除合同协议书》，解除双方于2012年2月19日签订的《商铺使用合同》，中豪公司将上述六套商铺交付包平妹自行使用，在签订该协议同时，中豪公司已将上述六套商铺的钥匙交付给了包平妹。而吴志仁与中豪公司民间借贷纠纷一案中，人民法院在2014年6月6日裁定查封的涉案六套商铺，是在中豪公司将上述六套商铺的钥匙交付给包平妹之后。由此，一、二审判决认定在人民法院查封之前包平妹已实际占有案涉商铺，有相应的事实依据和证据支撑。

（四）富滇银行股份有限公司昆明西山支行、莫诗国等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书[案号：（2021）最高法民终721号]

最高人民法院认为：关于莫诗国是否在人民法院查封前合法占有案涉写字楼问题。富滇银行西山支行上诉称，莫诗国并未实际使用案涉写字楼，不符合占有的一般判定标准，且案涉写字楼的交付是在竣工验收之前，不构成合法交付，不能排除强制执行。对此，本院认为，占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准，实际入住或使用并非占有的必要条件。据一审查明，2016年11月11日，广福公司开具《“广福城”交房通知单》，载明莫诗国已就案涉写字楼办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交房。2017年5月25日，莫诗国与昆明皓瑞通物业管理有限公司签订《广福城写字楼物业服务合同》，约定莫诗国委托昆明皓瑞通物业管理有限公司对广福城住宅实施物业管理服务。莫诗国向昆明皓瑞通物业管理有限公司交纳了案涉写字楼于2016年11月16日至2020年12月31日期间的物业管理费。莫诗国依据合法有效的《认购协议》有权要求广福公司交付案涉写字楼，且其已经根据广福公司的交房通知办理了接房手续，富滇银行西山支行未提供证据证明莫诗国接房时案涉写字楼不具备入驻及使用条件。故一审认定莫诗国在人民法院查封之前已合法占有案涉写字楼并无不当。富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。

（五）李剑、黄跃琴申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书 [案号：（2018）最高法民申2361号]

最高人民法院认为：合法占有、实际占有要求占有人对不动产的占有本身具有法律依据，同时买受人的占有系以对不动产实际享有控制力、管领力的方式进行。买受人委托他人对不动产进行装修，并不导致买受人对不动产所具有的事实上控制支配状态之丧失，仍然对不动产享有实际的管领力与支配力，仍然处于法律意义上的实际占有状态。本案中，杨浩蔚代理黄跃琴收房后委托他人装修仍然构成黄跃琴对房屋的实际占有。并且，陈晓花从开发商世茂公司处购买讼争房屋，并将房屋出售给黄跃琴，黄跃琴对讼争房屋的占有系合法占有。因此，李剑以委托装修并非实际使用形式的占有而主张黄跃琴不构成合法占有、实际占有为由申请再审，不能成立。

（六）任周良、长青建设集团有限公司等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书[案号：（2021）最高法民终606号]

最高人民法院认为：二、关于任周良是否已经支付了全部购房款并占有了案涉房屋的问题。虽然任周良支付的购房款有部分款项是支付到润红威信分公司的法定代表人账户的，但润红公司扎西尚城项目部已经向任周良出具了收据，确认了收到全部购房款，故对长青公司关于任周良未支付全款的辩称，本院不予采纳。占有既包括直接占有，也包括间接占有。长青公司主张案涉房屋的实际交付时间为2017年7月，但并未举示相应的证据予以证明。根据任周良已经收到租金收益的情况，本院认定任周良已经实际占有案涉房屋。