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律师代理阿某林等四人诉阿某福、某公司、某房管中心确认合同无效纠纷一审、二审案

律师代理阿某林等四人诉阿某福、某公司、某房管中心确认合同无效纠纷一审、二审案

分类:
经典案例
作者:
来源:
中国法律服务网
2022/07/22 11:01
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【摘要】:

【案情简介】

2013年10月,阿某林、刘某文、刘某光、牛某菲共同诉至原审法院称:阿某林与阿某福系姐弟关系。二人之母王某君(2003年2月去世)原承租房由房管某中心管理的位于北京市某区某胡同两间房屋(以下简称涉诉房屋)。在王某君去世前及去世后,由阿某林居住并交纳租金及相关费用。我四人的户籍均登记在涉诉房屋处。2012年12月,某公司发布拆迁通告,涉诉房屋处于搬迁范围内。2013年1月,阿某福、某公司、房管某中心三方恶意串通,就涉诉房屋签订了《公有住宅租赁合同解除及补偿协议》(以下简称《解除及补偿协议》),阿某福违法将补偿款1949700元及安置房屋据为己有。阿某福并非涉讼房屋的承租人,无权以承租人的名义签订《解除及补偿协议》。我四人是涉诉房屋的实际居住人,应当是合格的被拆迁人。《解除及补偿协议》侵害了我们的合法权益,故诉至法院请求确认《解除及补偿协议》。

原审法院经审理确认:依法成立的合同,自成立时生效。涉诉房屋系房管某中心的直管公房。涉诉房屋的原承租人王某君去世后,王某君与房管某中心就涉诉房屋签订的《北京市公有住宅租赁合同》已终止,应由房管某中心依据其房管职权审查,确定新的承租人。房管某中心虽称尚未办理涉诉房屋的承租人变更相应手续,但房管某中心在诉讼中认可其已对阿某福的签约资格进行了审查,并确认阿某福具有签约资格。依据房管某中心、阿家福、某公司三方签订的《解除及补偿协议》约定,该协议系就解除阿某福承租人涉诉房屋的《公有住宅租赁合同》的相关补偿事宜。因此,房管某中心以签订《解除及补偿协议》的形式,已确认阿某福有权承租人涉诉房屋,阿某福系《解除及补偿协议》适格的签约主体。阿某林、刘某文、刘某光、牛某菲请求确认《解除及补偿协议》无效,依据不足,法院不予支持。综上所述,原审法院于2014年3月判决:驳回阿某林、刘某文、刘某光、牛某菲的诉讼请求。

判决后,阿某林、刘某文、刘某光、牛某菲均不服,共同向北京市第二中级人民法院提起上诉,请求撤销原判,改判支持其诉讼请求或发回原审法院重审。

经市第二中级人民法院经审理根据京国土东预(2010)012号批复、东政函(2010)32号函件、京发改(2010)2083号批复、东政发(2012)40号通告、北京市东城区人民政府会议纪要第(18)号、《公有住宅租赁合同解除及补偿协议》《北京市公有住宅租赁合同》《签领单》《房屋交接单》及各方当事人陈述等证据在案佐证认为:公房原承租人死亡后,其子女是否具备公房承租资格应由公房管理部门依据相关行政规定进行审查并予以确认。而,政府公房管理部门和直管公房经营管理单位依据其房管职权审查当事人承租资格问题,具有行政管理性质,双方并非平等民事主体。房管某中心、阿某福及某公司签订的《公有住宅租赁合同解除及补偿协议》系各方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,而曹某林、刘某文、刘某光、牛某菲亦没有就其主张的上述活动三方当事人人在签订补偿协议过程中存在恶意串通损害国家给第三人利益的行为进行举证证明,现亦无其他导致该协议无效的情形,故阿某林、牛某文、牛某光、牛某菲的上诉意见没有事实佐证,缺乏法律依据,本院对其上诉请求不予支持。原判决处理结果正确,本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

【代理意见】

律师代理被告发表如下代理意见:

⒈ 原告不属拆迁安置补偿对象。

根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会规划委员会、北京市国土资源局、北京市财政局《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》(京建法[2012]19号)文第二条“公房的征收补偿”第(八)款第二项规定“户籍空挂在房屋所有权人或者公房承租人房屋名下,实际不在此居住或者因房屋征收恶意分户的,区、县房屋征收部门对空挂户或者恶意分出户不予补偿。”的规定,原告尽管另立户口,原告本人并未在此居住,实际上是空挂户,不属拆迁安置补偿对象,无权申请签订拆迁和安置补偿协议,更无权要求分割拆迁安置补偿款及分房权益。

2.原告阿某林不是本案所涉两间房屋的承租人,该处房屋的承租人一直是原告阿某林、被告阿某福的母亲王某君居住,房本一直保存在被告阿某福手中。

原告阿某林和刘某文结婚后有独立住房,从未在涉诉两间房屋居住过,根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会规划委员会、北京市国土资源局、北京市财政局《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》(京建法[2012]19号)文第二条“公房的征收补偿”第(八)款第二项规定“户籍空挂在房屋所有权人或者公房承租人房屋名下,实际不在此居住或者因房屋征收恶意分户的,区、县房屋征收部门对空挂户或者恶意分出户不予补偿。”的规定原告尽管另有户口册,实际上是空挂户,不属拆迁安置补偿对象,无权申请签订拆迁和安置补偿协议,更无权要求分割拆迁安置补偿款及分房权益。

3.原告都不符合更名条件,无权对本案提起诉讼。

原告和原承租人王某君不是同一户籍,原告二、原告三、原告四也不是原承租人的直系亲属(《更名条件》规定申请更名人必须是与原承租人为同一户籍的家庭成员(新的承租人原则上须为原承租人的直系亲属))。原告都没有与原承租人王某君在涉诉房屋居住过共同居住过(《更名条件》规定申请人与原承租人共同居住二年以上),都不符合更名条件无权对本案提起诉讼。

4.涉案合同《公有住宅租赁合同解除补偿协议》合法有效。

被告阿某福是唯一里的涉诉房屋与原承租人共同居住二年以上居住过共同居住过人,其他人都不在这里居住,阿某福是唯一适格的签订拆迁安置补偿协议的主体。因此,代理人认为:被告一阿某福和被告二北京某公司签订的房屋拆迁安置补偿协议合法有效、符合我国《民法通则》(已废止)第五十五条关于行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和社会公共利益民事行为的规定,该协议已经全面忠实履行完毕,根据我国合同法第八条的规定依法成立的合同,受法律保护,任何单位和个人不得非法干预。

5.原告无权要求分割拆迁安置补偿款和及分房权益

1)原告不属拆迁安置补偿对象。

原告阿某林不是本案所涉两间房屋的承租人。

2)原告阿某林和牛某文结婚后有独立住房,从未在钟楼湾胡同58号两间房屋居住过,根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会规划委员会、北京市国土资源局、北京市财政局《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》(京建法[2012]19号)文第二条“公房的征收补偿”第(八)款第二项规定“户籍空挂在房屋所有权人或者公房承租人房屋名下,实际不在此居住或者因房屋征收恶意分户的,区、县房屋征收部门对空挂户或者恶意分出户不予补偿。”的规定原告尽管另有户口册,实际上是空挂户,不属拆迁安置补偿对象,无权申请签订拆迁和安置补偿协议,更无权要求分割拆迁安置补偿款及分房权益。

民事诉讼应当遵循诚实信用原则,这是我国民事诉讼法第十三条的规定,但是原告根本不在这里住,不在这里住既不享有公租房承租人变更的权利,也不享有拆迁安置补偿的权利。

综上所述,原告希冀通过诉讼否定被告一和被告二所签订的拆迁安置补偿协议以达到瓜分安置补偿款和分房权益的非法目的,于法无据,根据法庭已经查明的事实和我国法律的有关规定,代理人认为被告一阿某福与北京市房屋土地经营管理某中心、北京公司签订的有关涉诉两间房的《公有住宅租赁合同解除补偿协议》合法、有效,恳请贵院明察秋毫依法驳回原告的起诉以维护被告的合法权益、社会秩序的安定和社会主义法制的尊严。

【判决结果】

驳回上诉,维持原判即驳回阿某林、刘某文、刘某光、牛某菲的诉讼请求。

【裁判文书】

北京市第二中级人民法院《民事判决书》[(2014)二中民终字第05752号]。

【案例评析】

2013年1月4日,阿某福、房管某中心(甲方)、某公司(丙方)共同签订《公有住宅租赁合同解除及补偿协议》,原签订的《公有住宅租赁合同》正式解除,补偿阿某福包括涉诉房屋价值补偿、搬家补助费、临时安置补偿、提前搬家奖励、重点工程被和奖励费,签约配合奖励费等共计1949700元,申请认购房源三居室一套,其余兄弟姐妹,遂向法院起诉要求确认该公有住宅租赁合同解除及补偿协议无效,平分上述财产,但原告人等各有自己的住房,根本不在涉案拆迁房屋主居住,根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会规划委员会、北京市国土资源局、北京市财政局《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》(京建法[2012]19号)文第二条“公房的征收补偿”第(八)款第二项规定“户籍空挂在房屋所有权人或者公房承租人房屋名下,实际不在此居住或者因房屋征收恶意分户的,区、县房屋征收部门对空挂户或者恶意分出户不予补偿。”的规定原告尽管另立户口,实际上是空挂户,不属拆迁安置补偿对象,无权申请签订拆迁和安置补偿协议,更无权要求分割拆迁安置补偿款及分房权益。

【结语和建议】

居住权是公民的财产权之一,过去市民们居住的都是公产房,一般都由其父母作为承租人,承租人过世之后,应该变更承租人的时候,根据政府的规定,是有条件的,必须是和承租人生前在一起居住的,现在自己没有住房,才可以申请变更,这中间经常引起争议。面对此情形,建议对征询利害关系人的范围从严把控。