开发商承担阶段性保证责任后是否可依合同约定解除商品房买卖合同？

房地产开发商A公司与B银行签订《个人住房最高额保证合同》，约定A公司为所有购买某房地产项目住房而与B银行发生借贷关系的购房者的房贷债务提供阶段性连带保证担保，担保期限至B银行办妥房产抵押登记之日止。后C某与A公司签订《商品房买卖合同》，又与B银行签订《个人住房借款合同》用于支付前述《商品房买卖合同》购房款，C某与A公司《商品房买卖合同》约定，若因C某未按期偿还贷款导致A公司承担连带保证责任的，A公司有权解除《商品房买卖合同》并要求C某承担违约责任。前述合同生效后，C某逾期偿还贷款，B银行宣布贷款提前到期，A公司因此承担了连带保证责任。A公司此时是否有权依据合同约定的解除条件解除《商品房买卖合同》？

关于开发商承担阶段性保证责任后是否有权依约解除合同，实践中存在两种不同的司法裁判观点：

反对的观点认为：购房者已通过银行贷款等方式向开发商支付了全部购房款，履行了作为案涉房屋买受人的全部购房款给付义务，且双方《房屋买卖合同》约定的开发商享有单方解除权的条款属于格式条款，约定开发商在房屋买受人于买卖合同法律关系中无违约行为的情况下仍拥有解除合同的权利，实际加重了房屋买受人的责任，依法属无效条款。【参考案例（一）、（二）】

同意的观点认为：开发商与房屋买受人的《商品房买卖合同》明确约定了合同解除条件，条件成就，即开发商因承担阶段性担保责任而遭到损失时，开发商解除合同有事实和法律依据，应予支持。【参考案例（三）、（四）、（五）、（六）】

      约定解除权，是指当事人以合同条款的形式，在合同成立后未履行或者未完全履行的情况下，由一方当事人在约定合同的事由发生时享有的解除权，并以此行使该权利使合同关系归于消灭。开发商与房屋买受人在《商品房买卖合同》中关于合同解除权的约定系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应受合同约束。在产权证办理前房屋买受人未及时偿还房贷，开发商承担阶段性担保责任后，解除合同条件已成就，开发商有权依据合同约定要求解除《商品房买卖合同》。

      由于部分法院认为，在房屋买受人已通过银行贷款支付全部购房款的情况下，开发商关于承担阶段性保证责任后拥有合同解除权的约定属于加重对方责任的无效格式条款，建议开发商在合同签订时向房屋买受人充分说明及在合同文本中特别标注，以保证该条款的效力。

     （一）杨柳、广西嘉和置业集团有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【（2018）桂01民终5489号】

南宁市中级人民法院认为：关于本案《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否应当解除的问题。杨柳与嘉和公司双方签订《南宁市商品房买卖合同》的交易目的在于，杨柳和嘉和公司分别享有并履行作为买卖双方确定的房屋的买受人和出卖人的权利和义务,杨柳的主要合同义务为支付房屋对价,杨柳已经采取首付款及银行按揭贷款的方式支付完毕房屋全部价款,杨柳的合同基本义务已履行完毕。因杨柳未按期偿还贷款，嘉和公司基于借款担保合同的担保责任被银行扣划保证金。现双方在《合同补充协议》第三条第三款约定：“在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《合同》，收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金”等是以嘉和公司履行了三方《个人购房借款/担保合同》的担保责任而要求解除商品房买卖合同，且约定杨柳应按合同总价款的20%向嘉和公司支付违约金，实际加重了杨柳的责任，应认定为无效的格式条款，但嘉和公司可行使追偿权，就被扣划金额及相关损失向杨柳主张权利。一审判决支持嘉和公司解除合同不当，本院予以纠正。

     （二）周始军、吴金红商品房预售合同纠纷二审民事判决书【（2019）桂01民终2526号】

南宁市中级人民法院认为：现《合同补充协议》7.5条约定“如因买受人未按规定偿还按揭银行、公积金管理中心的借款本息，导致按揭银行或公积金管理中心收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则因此造成出卖人的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人须按总房款的10%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人可以买受人已付房款进行抵扣，出卖人有权收回买受人所购房屋。买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担……”，是以被上诉人履行了三方签订的《个人购房担保借款合同》的担保责任而要求解除商品房买卖合同、收回商品房，且约定上诉人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担，实际加重了上诉人的责任，应认定为无效的格式条款。因此，被上诉人要求解除合同、收回房屋、注销合同备案登记和不动产预告登记以及支付违约金、房屋拆旧费的诉讼请求，本院不予支持。

     （三）高彬、柳州恒大金碧置业有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2017）桂民申369号】

广西壮族自治区高级人民法院认为：申请人提出本案《商品房买卖合同》及其所有附件属于无效合同及无效条款的问题。本院认为，申请人主张本案合同属于以“合法形式掩盖非法目的”，但未能提供证据予以证明，该合同的履行也未损害国家和社会公共利益，申请人主张合同附件约定被申请人对合同的解除权属于格式条款而无效，亦因证据不足，不予支持。申请人认为根据《担保法》规定被申请人仅应可以行使追偿权而非合同解除权，该主张违反民事行为应遵循当事人意思自治的原则，民事行为有约定按约定，没有约定再按法定。本案当事人约定的是申请人未按约定偿还按揭贷款导致被申请人承担保证责任的，被申请人则享有商品房买卖合同解除权。因此，一、二审判决支持被申请人解除合同符合合同约定。

     （四）梁丽珠、北海远辰阳光海岸投资有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2018）桂民申4440号】

广西壮族自治区高级人民法院认为：在本案中，《商品房买卖合同》的附件六第5项约定：“……如因买受人原因拖欠按揭银行的贷款本息而导致出卖人代偿的，买受人应在收到书面通知之日起10日内，向出卖人全额返还代偿款项，并按全部代偿金额的20％向出卖人支付违约金。如逾期超过30日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房款总额20％向出卖人支付违约金”，再审申请人梁丽珠不仅已逾期超过30日未向被申请人北海远辰阳光海岸投资有限公司偿还已代其支付的贷款本息，仍没有继续向银行按时还款的行为，再审申请人梁丽珠的违约行为一直在延续，造成被申请人北海远辰阳光海岸投资有限公司的合同目的无法实现，被申请人北海远辰阳光海岸投资有限公司作为解除权人有权请求解除涉案的《商品房买卖合同》并办理注销涉案《商品房买卖合同》的备案登记的相关手续，二审法院予以支持正确。

     （五）黄钦华、清远市威鹏房地产有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2018）粤民申3907号】    

广东省高级人民法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，合同约定的解除条件已经成就，二审法院判决解除涉案合同，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，二审法院判决黄钦华返还房屋，亦无不当。而且，经一、二审法院合法送达，黄钦华无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未对威鹏公司的起诉予以答辩，现申请再审的依据不足，本院不予支持。

     （六）南昌绿苑房地产开发有限公司、胡小芳商品房预售合同纠纷再审民事判决书【（2019）赣民再115号】

江西省高级人民法院认为：本案中，胡小芳逾期归还按揭贷款本息，从而导致绿苑公司代为偿还部分按揭贷款本息，绿苑公司作为已经承担保证责任的保证人，承担保证责任后未能受偿，该公司获取房屋出售对价的合同目的无法实现，双方约定的解约条件已经成就，本案中，绿苑公司根据其与胡小芳签订的《南昌市商品房买卖合同》及其附件四《合同补充协议》约定的合同解除条款，向法院起诉主张解除其与胡小芳签订的商品房买卖合同，并由胡小芳承担违约金，符合法律及双方合同约定，应予支持。