“借名买房”纠纷中借名人能否以其系房屋实际所有权人为由排除强制执行？

某甲与某乙于2015年签订《房产代持协议》，双方约定将某甲出资购买的房屋登记在某乙名下，之后某甲出资支付了该套房屋的首付，并在房屋交付后实际占有并使用该房屋，该房屋的按揭贷款也系某甲按月还款。2018年，由于某乙无法清偿对A公司的债务，A公司以房屋登记在某乙名下为由，请求法院强制执行该套房屋。实际购房人某甲随即依据《房产代持协议》向法院提出执行异议之诉，主张自己是房屋的实际所有权人，享有排除强制执行的权利。

借名买房，是当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋“权益”的合同关系。在金钱债务执行过程中，人民法院针对登记在出名人名下的房产实施强制执行，借名人能否通过执行异议以其为房屋实际所有权人为由排除执行申请人的执行，司法实践中争议较大：第一种观点认为，如借名买卖合同不存在规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策的情形，亦不违背公序良俗，则合同合法有效，借名人有证据证明其系真实权利人，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权，实际权利人请求排除执行，人民法院应当予以支持；相反，如存在规避法律、法规、政策，违反公序良俗情形的，则不予支持。

第二种观点认为，借名买房人不享有排除人民法院强制执行的民事权益。其理由主要有三：一是借名买房合同系内部合同关系，不能对抗善意第三人；二是根据公示公信原则，应依照不动产登记簿推定权利人，作为出名人的第三人的合法权益应当予以保护；三是借名买房合同通常是为了规避国家法律与政策，造成登记权利人和实际权利人错位，司法不应持鼓励态度，登记在被执行人名下的房产被强制执行，是借名人应承担的法律风险。

结合《民法典》“物权编”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》，本所律师认为，在借名人提出的执行异议或执行异议之诉中，人民法院应当根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，坚持实质审查原则，以纠正民事执行机构因“表面权利判断规则”可能带来的执行错误。前述场景中某甲作为借名人，在完成对房屋的出资和占有使用后，应当认定为该房屋的真实权利人，其提出请求排除执行的执行异议，人民法院应当予以支持。这也符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定的主旨精神。因此，我们倾向于认可上述第一种观点。

鉴于在司法实践中存在裁判观点不一致的情形，建议购房者应尽量避免采用借名买房的形式进行房地产交易和投资；对于已经实施了借名买房且房屋面临被执行的购房者，宜尽量搜集房款出资、装修、占有使用方面的证据材料，通过执行异议程序维护自己的合法权利。同时，拟通过借名买房的形式规避法律法规及政策的购房者，也应当知晓该行为本身存在重大风险。

（一）陈武平、罗士奇再审审查与审判监督民事裁定书（案号：〔2021〕最高法民申3543号 ）

最高人民法院再审认为：关于二审判决适用法律是否错误的问题。不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。具体到本案，罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗士奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。

（二）薛尾兴、林民生再审审查与审判监督民事裁定书（案号：〔2020〕最高法民申1892号 ）

最高人民法院再审认为：关于林民生对于案涉房产享有的民事权益是否阻却执行的问题：基于上述分析，林民生系诉争房产的实际购买人，并对该房产实际占有、使用、收益，林民生对诉争房产所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权，但已具备一定的物权特征；而薛尾兴申请执行民间借贷纠纷一案中，玉龙公司系保证人，薛尾兴对玉龙公司的债权系担保之债，且诉争房产并非该案的抵押担保财产，薛尾兴亦没有证据证明其接受玉龙公司的保证系基于对玉龙公司名下有诉争房产预告或者备案登记的合理信赖。二审判决根据前述事实认定、结合本案实际情况，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，经实质审查，认定林民生对诉争房产享有的权利足以阻却案涉执行，有相应的依据，并无明显不当。至于薛尾兴申请再审主张案涉借名买房涉嫌违规事宜，可循相关合法途径另行反映解决。

（三）献县鑫瑞小额贷款有限公司、孙越案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书（案号：〔2020〕最高法民申4号）

最高人民法院再审认为：依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力。在现有证据能够证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙越对案涉房屋享有实际产权。最后，关于孙越对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈芸并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。

（四）辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣再审民事判决书（案号：〔2020〕最高法民再328号）

最高人民法院再审认为：1.借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行。

2.在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

3.借名人为规避国家房屋限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，故借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了不动产登记，成为该房屋所有权人。此系在法院再审后出现的新事实，已从根本上改变了房屋的权属关系，申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋，缺乏理据，不应支持。

（五）杨连飞、杨益新再审审查与审判监督民事裁定书（案号：〔2019〕最高法民申4757号）

最高人民法院再审认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，尽管该规定作为管理性强制性法律规定，违反了并不当然导致合同无效，但违反前述规定买卖房地产的行为显然不具有合法性。同时，基于南京市房地产限购等政策，杨连飞并不具有在南京市购房的资格，其借用杨益新之名购买案涉房屋，规避行政监管意图明显，并非法律法规所保护和鼓励的行为。杨连飞明知案涉房屋买卖违反前述法律规定，依然与秦家桢签订《房屋买卖补充协议》，明知自己不符合购房资格而与杨益新签订《借名合同》，意图规避房地产调控监管，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项关于查封前须签订合法有效书面买卖合同的规定。二审判决据此认定杨连飞对案涉房屋享有的民事权益不足以排除执行，有相应的理据，杨连飞、杨益新的再审申请事由不能成立。

（六）林鸿信、冉丽珍案外人执行异议之诉二审民事判决书（案号：〔2020〕桂民终1350号 ）

广西壮族自治区高级人民法院二审认为：关于冉丽珍对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。

由于涉案房屋购房合同、《个人住房（商业用房）借款合同》、中国建设银行个人贷款对账单及产权证所列当事人均为赖兴昌。因此，根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，判断已登记的不动产的权利人应按照不动产登记簿及不动产权属证书确定。本案中涉案房屋登记在赖兴昌名下，应当认定涉案房屋的所有权人为赖兴昌。本案中，冉丽珍主张其是涉案房屋的实际权利人，其与赖兴昌为借名买房关系，享有排除强制执行的民事权益。本院认为，冉丽珍的主张不能成立。在借名买房情形中，借名人与出名人之间的协议为双方内部债权债务关系，并不发生物权变动的效力，不能以此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名行为不具有公示效力，合同具有相对性，借名人不能以此行为对抗善意的申请执行人。即使冉丽珍对涉案房屋有所出资，但其对涉案房屋登记在赖兴昌名下并无异议，故涉案房屋登记机关将所有权人登记为赖兴昌不属于登记错误，其对涉案房屋的出资属于其与赖兴昌之间的债权债务关系，可另案向赖兴昌主张。

本案中，冉丽珍还主张为了规避南宁市的限制购房政策而借名买房。而本案事实表明，冉丽珍与赖兴昌是母子关系，且均不是南宁市户口，如适用限制购房政策，母子俩均应适用，且冉丽珍与赖兴昌至今未举证证明赖兴昌购买涉案房屋时，因限制购房政策而提供的符合南宁市限制购房政策的相关证据。同时，冉丽珍关于为了规避南宁市的主张，也是规避国家法律与政策的行为，损害了其他符合限购政策的购房人的购房机会，对规避国家法律与政策的行为不应得到法律的保护，借名人应当预知自己的行为可能产生的风险，对因借名买房所产生的不利后果应当由借名人自己承担。因此，冉丽珍关于为了规避限制购房政策而借名买房的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。冉丽珍对涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。

（七）潘永发、廖群山案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书（案号：〔2018〕桂民申1543号）

广西壮族自治区高级人民法院再审认为：潘永发主张其与唐艳琴之间存在借名买房关系，是讼争房产的真实权利人，对该房产享有排除强制执行的合法权益。本院认为，潘永发的主张并不成立。首先，在借名买房情形中，借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。其次，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。因此，在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人。最后，借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他下名下本身具有过错，而且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。因此，原审认定讼争房屋虽为潘永发借名购买，但因该房屋的所有权办理在唐艳琴名下，潘永发依据协议对讼争房屋享有的权利并不是物权，而是物权期待权，其对讼争房产享有的物权期限权并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的四个必备要件，对讼争房产所享有的权利并不足以排除强制执行，原审所作认定是正确的。综上所述，潘永发提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。

（八）陈泉香、杜鸿鹏案外人执行异议之诉二审民事判决书（案号：〔2020〕桂民终327号 ）

广西壮族自治区高级人民法院二审认为：在借名买房情形中，借名人与出名人通常相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权归借名人享有，购房资金由实际购房人即借名人支付，购房贷款由借名人偿还。本案中，购房首付款及购房贷款的偿还系以杜雪峰的名义支付，从还贷记录以及相关的支付凭证看，仅有部分还款资金来源于陈泉香、杜鸿鹏的账户，上诉人主张其为实际出资人，与杜雪峰之间为借名买房关系，但所提供的证据并不足以证明其主张。况且，基于不动产物权公示原则，设立物权必须采取法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。即使是借名买房的情况下，借名买卖合同只在当事人内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是涉案房屋的所有权人。借名人享有的要求出名人为其办理房屋过户登记手续的权利是债权请求权，而非物权，不具有优先性和排他性。为此，一审法院判决驳回陈泉香、杜鸿鹏要求排除对涉案房屋强制执行的诉讼请求，是有事实和法律依据的。