承租人的租赁权能否对抗法院的强制执行？

涉及不动产的执行时，时常会碰到不动产上带有租赁，承租人是否有权以其租赁权对抗执行，一般考虑几个关键因素：（1）租赁权设立与法院查封时间的先后关系；（2）租赁权设立与抵押登记时间的先后关系；（3）租赁权是否合法、真实、有效。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第三十一条规定，承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，其有权以其租赁权对抗法院的强制执行。根据该规定，若承租权满足（1）时间要件：签订书面租赁合同在法院查封之前；（2）合法性要件：租赁合同合法有效；（3）公示要件：查封前已占有使用的，可以对抗法院的强制执行，阻止在租赁期内向受让人移交被执行的不动产。要特别注意的是，这里所说的强制执行，是指涉及移交不动产，或虽未实际移交但采取的强制措施存在此种现实风险的强制措施（如涤除租赁权对财产进行评估、拍卖等）。

因此，符合规定条件的承租人，有权阻止执行法院在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产，可以继续占有、使用直至租赁期限届满。对于不涉及移交不动产或不存在发生移交占有风险的强制执行，或虽涉及不动产移交但承租权设立于查封之后的，承租人无权阻止执行法院对不动产所进行的强制措施。

如申请执行人为抵押权人的，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条之规定，若租赁权的设立先于抵押权的登记，且承租人已于抵押权登记前占有使用不动产的，则租赁关系不受抵押权的影响，承租人有权在租赁期限内继续占有、使用不动产。但这并不意味着承租人的租赁权可对抗抵押权的实现，而仅是指承租人有权阻止向受让人移交占有，换言之，法院仍可对房屋进行评估、“带租拍卖”。

    另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第三十一条还规定了除外情形，即承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，人民法院对承租人提出的阻止移交占有的请求不予支持。

（一）《中华人民共和国民法典》

第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》

第五条 有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：

（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；

（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；

（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；

（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；

（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。

第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

（三）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）

第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： 

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 

（一）张振华、南京市江宁区创业担保有限责任公司再审审查与审判监督民事裁定书[案号：（2019）最高法民申416号]

最高人民法院认为：本院经审查认为，本案主要涉及张振华对案涉房屋是否享有合法有效的租赁权，能否足以排除强制执行的问题。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，方可得到人民法院支持。

……

至于张振华提交的2014年9月12日查封当天的通过支付宝缴纳案涉房屋电费的回单及2014年8月4日的支付宝付款凭证，均不属于在原审中因客观原因不能发现或无法取得、不能提供的材料，但张振华并未予以主张，且由于缺乏其他证据予以佐证，尚不足以证明在案涉房屋查封之前张振华即已对案涉房屋享有合法有效的租赁权，亦不足以推翻原审判决。据此，张振华主张其对案涉房屋所享有的权利足以对抗创业担保公司申请执行的再审申请事由事实与法律依据不足，本院不予支持。

（二）福建福州农村商业银行股份有限公司华林支行与何勇生、肖莉等金融借款合同纠纷执行裁定书[案号：（2016）最高法执监397号]

最高人民法院认为：根据《执行异议和复议规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，在执行法院实际移交占有被执行人的不动产或虽未实际移交但法院采取的执行措施有此种现实风险时，如涤除租赁权对财产进行评估、拍卖等，符合条件的承租人可以提出异议，阻止执行法院在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产，以保护其正常使用、收益租赁物的权利。但对不动产采取查封措施本身不涉及移交该不动产，也未产生将来移交的现实风险。……

（三）南通市远东电器设备工程有限公司与交通银行股份有限公司南通分行、上海市汇业律师事务所案外人执行异议之诉再审审查民事裁定书[案号：（2021）最高法民申6584号]

最高人民法院认为：民法典施行前，针对抵押权与租赁权产生权利冲突该如何协调处理，法律没有作出明确规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”原则，表明租赁权在一定意义上具有物权化的特性。抵押权属于担保物权，体现标的物的交换价值属性，抵押权人行使权利实现抵押权，在实践中以发生标的物的所有权变动为一般样态。综合以上分析，本院认为判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突，应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。也就是说，同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。