同居期间共同出资购买的房屋登记为共同共有，在解除同居关系时，如何确定房屋的各自所占份额？

本所律师结合有关法律法规及裁判案例进行分析，对于同居期间双方共同出资购买的房屋并登记为共同所有，在解除同居关系时，应如何确定案涉房屋各自份额比例？

第一种观点，同居双方合意购买房屋，在登记时登记为共同共有，在双方解除同居关系时，因双方确有共同购买房屋的合意形成共有关系。在解除同居关系后，即使房屋登记为共同共有，但双方对共有的不动产没有约定为按份共有或共同共有时，应适用《中华人民共和国民法典》第三百零八条的规定，认为按份共有。按份共有的不动产应按照双方出资额或贡献等确定出各自应占的房屋份额。不能确定出资额的，视为等额享有。（参考案例一、案例二）

第二种观点，同居双方合意购买房屋，并在登记时均同意将房屋登记为共同共有，即双方已对房屋的共有方式达成了协商一致意见，即使解除同居关系，也不属于《中华人民共和国民法典》第三百零八条有关共有人未约定共有方式或约定不明的情形，不能以此为由主张双方对房屋系按份共有，继而要求适用《中华人民共和国民法典》第三百零九条的规定，以出资额确定房屋产权份额。共有份额应当按照平均处理，各自对房屋各享有50%的份额。（参考案例三、案例四、案例五、案例六）

结合《中华人民共和国民法典》第三百零八条以及三百零九条之规定，并结合相关判例，我们更加倾向于第二种观点，即同居双方合意购买房屋并登记为共同共有，若双方解除同居关系，该房屋的权属与分割问题产生纠纷，争议房屋共有份额应当平均处理，各自对房屋各享有50%的份额。

首先，虽然根据《民法典》婚姻家庭编确立的原则，结婚登记是合法婚姻必不可少的要件，男女双方未经结婚登记不因共同居住生活而产生法律上的共同关系，但法律也充分尊重同居双方的意思自治。

其次，同居双方在购买房屋时合意确定将案涉房屋登记为共同共有，自然无法满足《民法典》第三百零八条适用之前提即共有人未约定共有方式或约定不明；也就无法被认定为按份共有，不能依据《民法典》第三百零九条根据出资比例确定所占份额。而应基于双方的意思自治，认定同居双方对争议房屋各享有50%的份额。

（一）《中华人民共和国民法典》第二百九十八条

【按份共有】按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

（二）《中华人民共和国民法典》第二百九十九条

【共同共有】共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

（三）《中华人民共和国民法典》第三百零八条

【共有关系不明时对共有关系性质的推定】共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

（四）《中华人民共和国民法典》第三百零九条

【按份共有人份额不明时份额的确定】按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

（一）韦艺雄与冯健同居关系析产纠纷上诉案[案号：（2012）南市民一终字第1422号]

一审法院查明：南宁市青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园E11号楼5单元210号房于2010年1月19日取得房屋产权证，登记的所有权人为冯健、韦艺雄，共有情况为共同共有。该房已于2007年1月11日办理抵押登记，权利人为中国建设银行股份有限公司南宁高新支行，权利价值为336926元，至今未注销抵押。

南宁市中级人民法院认为：讼争的位于南宁市凤凰岭6号塞纳维拉花园E11号楼5单元201号房屋系由上诉人韦艺雄与被上诉人冯健在同居期间共同支付首付款及以银行按揭剩余房款的方式购买，并由双方共同出资对讼争房屋进行了装修。因韦艺雄与冯健没有对双方共有的方式及共有的份额进行约定，而双方又不具有家庭关系，依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条及第一百零四条的规定，对讼争房屋中属韦艺雄与冯健同居期间出资的购房款、装修款，视为双方按份共有，并应按双方各自出资额确定份额，不能确定出资额的，视为双方等额享有。

（二）许秋暖、徐东增共有物分割纠纷民事二审民事判决书[案号：（2021）粤01民终20961号]

一审法院查明：案涉房屋在广州市规划和自然资源局登记的权利人是徐东增和许秋暖，占有部分为共同共有，共有方式为共同共有，抵押人徐东增、许秋暖，债权数额21万元，抵押权人兴业银行股份有限公司广州天河北支行。

一审法院认为：本案许秋暖、徐东增双方未办理结婚登记手续，且现已分手，双方对案涉房屋共有的基础已经丧失，许秋暖主张对案涉房屋进行分割的诉讼请求，一审法院予以支持。

诉讼中，许秋暖主张分割案涉房屋，在同居期间许秋暖为日常生活开支付出较多，由许秋暖占有案涉房屋50%的份额。徐东增抗辩称案涉房屋均是由徐东增出资且由徐东增偿还贷款，许秋暖没有出资，不同意分割案涉房屋。由此可见，许秋暖、徐东增双方对案涉房屋并没有约定是按份共有还是共同共有。根据《中华人民共和国民法典》第三百零八条的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。许秋暖、徐东增双方不具有家庭关系，故一审法院认定双方对案涉房屋的共有方式为按份共有。

广东省广州市中级人民法院：许秋暖对案涉房屋的出资总额为25500元+72563.84元=98063.84元，结合双方同居关系的客观情况，本院酌情确定许秋暖占有案涉房屋23%的产权份额。许秋暖以徐东增在同居关系中存在过错为由要求确认其享有50%的房产份额，缺乏法律依据，本院不予支持。

（三）刘某、王某同居关系析产纠纷二审民事判决书[案号：（2021）川01民终3962号]

成都市中级人民法院认为：上诉人刘某与被上诉人王某同居期间，双方共同合意举债，以银行按揭贷款的方式购买了案涉房屋，并已向售房人付清房款，案涉房屋不动产权登记为双方共同共有，依法属于双方共有财产。尽管现有证据显示被上诉人王某在购买房屋时支付了首付款10000元并承担了交易税费，但因双方共同举债办理银行按揭支付了主要房款，且被上诉人王某同意将案涉房屋登记为共同共有，故首付款中相应出资份额应视为对上诉人刘某的赠与且已经履行完毕。因双方解除同居关系导致双方共有基础丧失，上诉人刘某要求分割共有房屋的诉讼请求，具有事实及法律依据。一审诉讼中，案涉房屋经作价认定的730200元，双方当事人均予以认可，扣除双方解除同居关系时尚未归还的按揭贷款本息余额314349.36元，剩余房款本金为415850.64元。案涉房屋归被上诉人王某所有，应由被上诉人王某向上诉人刘某支付房屋折价款207925.32元。上诉人刘某主张分割130000元的装修款，因上诉人刘某举示的证据不足以证实其对装修款出资数额的多少，且房屋的装修属于案涉房屋的添附，在房屋作价时已经考虑装修因素，故上诉人的此项上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。

（四）高跃文、周鹏飞共有纠纷民事二审民事判决书[案号：（2021）粤01民终17512号]

广州市天河区人民法院认为：从查明事实看，周鹏飞、高跃文的共有基础已经丧失，在涉案房屋预告登记为周鹏飞、高跃文共同共有且双方未能就涉案房屋产权份额的分割或分配达成协议的情况下，本院依据上述法律规定认定周鹏飞、高跃文应对涉案房屋各享有50%的份额。关于周鹏飞的诉请，第一，周鹏飞要求确认涉案房屋归其百分百所有，与本院前述认定不符，对其主张的份额超出50%的部分，本院不予支持。

广州市中级人民法院认为：从周鹏飞在二审中提交的2013年10月28日的《广州市房地产交易与权属登记询问记表》《广州市房地产登记申请书（商品房买卖合同网上备案证明）》及《广州市房地产转移登记申请书》等房地产档案复印资料的内容显示，周鹏飞、高跃文双方在办理涉案房屋预告登记时均同意将涉案房屋登记为共同共有，即双方当事人实际上已对涉案房屋的共有方式达成了协商一致意见，而经本院询问，双方当事人亦明确表示对此登记没有异议，由此可见，高跃文、周鹏飞双方已经明确约定了涉案房屋系共同共有，故本案并不属于《中华人民共和国民法典》第三百零八条有关共有人未约定共有方式或约定不明的情形，高跃文以此为由主张双方对涉案房屋系按份共有，继而要求适用《中华人民共和国民法典》第三百零九条的规定，以出资额确定房屋产权份额的上诉意见，缺乏事实和法律依据，亦与此前双方均同意将涉案房屋预登记为共同共有的意思表示存在矛盾，本院不予采纳。

（五）尹某与张某共有物分割纠纷一审民事判决书[案号：（2020）津0105民初6788号]

天津市河北区人民法院认为：讼争房屋是否应予分割，原告要求按照出资比例进行分割是否具有法律依据。共有类型分为按份共有和共同共有，按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权，共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。根据法律规定，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有，而本案中，原、被告基于恋爱关系，共同出资购买讼争房屋，共同至不动产登记部门登记，讼争房屋登记在原、被告二人名下，共有状态为共同共有。不动产物权的转让，经依法登记的，发生效力，受法律保护。现双方恋爱关系已破裂，同居生活已终止，不宜继续维持双方对讼争房屋的共有状态，故原告要求分割讼争房屋，本院予以支持。具体双方所占的份额，双方并未约定按照出资比例享有份额，诉讼过程中，对具体的分割意见，不能协议一致，鉴于共有类型为共同共有，应以等分原则处理，原、被告各享有50%的份额。原告要求房屋所有权归其所有，被告表示无力给付原告折价款，要求原告给付其房屋折价款，故讼争房屋的所有权应归原告所有，双方认可讼争房屋价值120万元，故原告应给付被告房屋折价款60万元。

（六）肖家杰、曾晶琳共有物分割纠纷民事二审民事判决书[案号：（2021）黔01民终7788号]

一审法院认为：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有，其共同共有是指共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。本案案涉房屋的商品房买卖合同中约定曾晶琳作为共同共有人，肖家杰作为买受人购买了案涉房屋，即说明双方当事人在购置房屋时，已经对案涉不动产的所有权进行约定，即共同共有。现曾晶琳主张案涉房屋为按份共有，该主张缺乏事实依据，不予支持。案涉房屋既为曾晶琳与肖家杰共同共有的房屋，在离婚后已经导致共有共管基础丧失，故曾晶琳主张分割案涉共有房屋的请求，予以支持。对于分割方式，双方当事人均确认案涉房屋所有权归肖家杰，则肖家杰需要向共同共有人曾晶琳支付共有部分补偿价款。对于案涉房屋及装修的出资问题，案涉房屋系共同共有，无论曾晶琳是否出资或出资多少，均不影响曾晶琳对案涉房屋的共同共有权利，也无需查明双方当事人的出资数额问题，在共同共有物分割争议发生之后原、双方当事人对份额产生争议之后不能达成一致意见，则本案案涉共同共有房屋份额应依法确认为曾晶琳、肖家杰各占50%，但本案曾晶琳仅要求45.45%的份额，属于曾晶琳对自己权利的处分，随其自愿，即肖家杰应补偿曾晶琳案涉房屋45.45%的价款。结合评估机构给予的房屋价值918300元的评估意见，则肖家杰应支付曾晶琳的房屋分割补偿款417367.35元。

贵州省贵阳市中级人民法院认为：根据已查明的事实，双方于2013年9月28日购买案涉房屋之时系恋爱关系，双方于2014年10月共同装修案涉房屋，于2015年2月10日登记结婚，婚后在该房屋内共同居住生活，审理中肖家杰也认可购房款中有部分系曾晶琳之父曾树支付，综合以上事实，可以认定案涉房屋系双方在恋爱期间以结婚为目的、为婚后共同居住生活而共同购买，婚后也确系共同居住在该房屋内，具有共同共有法律关系之事实基础，结合《商品房买卖合同》中约定的共有方式为共同共有的事实，一审判决认定案涉房屋系双方共同共有，并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”之规定，双方现已解除婚姻关系，共同共有的基础已经丧失，曾晶琳起诉要求分割房屋，于法有据，根据《中华人民共和国物权法》第一百条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”之规定，双方当事人均表示同意房屋的分割方式由肖家杰所有、由肖家杰向曾晶琳折价补偿相应金额，不违反法律法规的强制性规定，一审判决认定本案房屋的份额由双方各占一半，结合曾晶琳仅主张45.45%的份额的意思表示及评估机构认定的房屋价值，认定案涉房屋归肖家杰所有、由肖家杰折价补偿曾晶琳417，367.35元，并无不当，本院予以维持。