业主能否根据开发商的赠与获得露台的所有权？

业主对建筑物内的专有部分享有所有权。若露台在空间构造上能够明确区分，可以排他使用，且建设单位在销售房屋时，已根据规划将其列入特定房屋的买卖合同中，则该露台属于特定房屋业主的专有部分，业主可以根据开发商的赠与获得露台所有权；另有个案法院裁判观点认为，即使购房合同中未作约定或产权证明上未作登记，该露台满足上述其他条件时，亦不影响露台构成特定业主的专有部分。

根据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，结合笔者对相关案例检索可知，在司法实践中，业主要根据开发商的赠与获得露台所有权，应具备以下条件：

（1）露台在建筑上满足法律对专有部分的要求

露台应具有空间构造上的独立性和利用上的独立性，能够明确区分，可以排他使用，法院的判断标准通常为该露台是否具有独立的出入口连接特定房屋，仅能由该特定房屋的业主通行，且该露台在实质上能够作为合法建筑被登记产权。

（2）露台在规划上专属于特定房屋

“规划上”是指开发商在建设该小区时，经相关部门批准的规划设计图等文件中明确标明了露台专属于小区的特定房屋、露台面积大小等相关具体信息，且开发商确系按照该规划完成建设。

（3）开发商销售时已根据规划将该露台列入该特定房屋买卖合同中

一般情况下，按照法律规定，露台要成为特定房屋的专有部分，须有合同依据，即在开发商与购房人签订房屋买卖合同时，须在合同中对露台的权属作出明确的约定。但是，有个案法院裁判认为，即使房屋买卖合同中未约定露台权属，产权登记中也未对露台进行登记，但该露台的规划设计和实际构造确专属于特定房屋，且开发商与业主又未对该露台权属作出相反约定的，法院应当遵循确定权利义务主体以发挥物之效用的立法目的，综合案件实际情况来考虑是否能认定为专有部分。（参考案例三）

购房人在购买房屋时，不能仅听房地产开发商的售楼人员 “买房即送露台”的口头承诺，还须在双方正式签订的房屋买卖合同中对露台权属加以明确约定，并且及时确认该露台的物权登记情况。此外，业主在使用专属露台时也需注意，不得随意违反原有规划设计用途对露台进行改造，亦不得在使用时妨害其他业主的合法权益。

（一）《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条   业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十二条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（二）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条  建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。 

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条   除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

（一）北京市第二中级人民法院会同北京市住房和城乡建设委员会发布10起物业纠纷典型案例之一：陈某诉某物业管理公司等物权保护纠纷案——小区顶层露台漏水造成楼下业主财产损失，物业服务人是否承担责任

法院认为：诉讼中查明，如果要进入露台，正常通行的情况下，只能从顶层业主宣某家内进入。宣某房产证中的产权范围没有露台，其购房合同及补充协议亦未约定露台归其所有……

法院生效判决认为，宣某不是顶层房屋外面露台的所有权人，对该露台没有法定的维护、清扫义务……

要点提示：对于业主共有部分，物业服务人负有法定的维护义务。但露台是属于专有部分还是共有部分，不能一概而论。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。如果规划上并不专属于特定房屋，建设单位销售时亦未列入特定房屋买卖合同中，仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况，尚不足以认定该露台归该户业主专有进而认定物业服务人对该露台没有维护义务。

（二） 姚丽芳、黄顺巧排除妨害纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

安徽省高级人民法院

民事裁定书 | （2021）皖民申657号

再审法院认为：（1）黄顺巧、汪华亮房屋的屋顶与姚丽芳房屋之间有10余公分伸缩缝；（2）双方房屋没有共用的墙体；（3）姚丽芳房屋产权证上未登记有南阳台，即争议晒台（屋面）不在姚丽芳房屋产权证登记的范围内。上述事实证明，争议的晒台（屋面）虽然在物理上与姚丽芳104室房屋地面在同一水平线上，看似为姚丽芳104室房屋的露台（晒台），但不具有构造上的独立性和利用上的独立性，不能确定为专属于姚丽芳的104室房屋。姚丽芳申请再审称争议屋面属于其104室房屋建筑物区分所有权的专有部分，不能成立。

（三）邓奕军、张灿等相邻关系纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民事判决书 | （2021）粤01民终18723号

一审法院认为：西侧露台应认定属于邓奕军、张灿802房专有部分的组成部分，具体理由如下：

首先，建筑物区分所有权纠纷解释第二条第一款规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”该第（一）、（二）项是实质要件，第（三）项是法律要件。“能够登记”是指合法性，排除违法或者违章建筑，以及规划上应当属于高层防火避难特殊用途的公共屋顶，而并非只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的不是专有部分。没有记载，但符合两个实质要件的，也应当综合实际情况，认定是否为专有部分或者专有部分的组成部分。

第二，西侧露台的通道位于802房室内，无其他连接通道。该结构，规划上专属于特定房屋，不同于有两个以上通道或者仅有一个通道但其他业主均可以进入的其他公共露台，已决定西侧露台专属802房的权利人使用，而其他业主无法使用，无法成为共有部分进行共同管理。《商品房买卖合同》是否约定其专属802房使用，不改变其客观上已属于802房的专有部分的组成部分。

第三，邓奕军、张灿自2004年8月1日交收802房后，至一审法院于2020年2月4日受理本案之日，已实际专属使用长达十六年六个月。客观上，东晖名苑有多幢住宅，结构与6座01-02一致。城镇建设开发公司述称，其销售后没有对西侧露台作出安排，但是，根据常情常理，其销售时必然须与买受人协商涉及到西侧露台的使用，而且，其实际上默认了邓奕军、张灿和其他结构一致的权利人使用至今，没有作出相反安排。结合生活经验和常情常理，已可视为城镇建设开发公司在《商品房买卖合同》的文字约定外，早已对西侧露台作出安排……

第四，民法典物权编的立法目的，在于明确物的归属，发挥物的效用。确定西侧露台属于专有部分或者共有部分，法律效果和实际意义，在于确定西侧露台权利、义务的负担主体，即在于保障权利人行使权利的同时，督促其及时履行维护的义务。本案中，除802房权利人外，其他业主，非经802房权利人允许进入802房室内，均无法进入西侧露台，既无法进入西侧露台行使权利，也无法进入西侧露台履行维护义务。为此，有仅且有，认定西侧露台属于802房专有部分的组成部分，才能确定该西侧露台由802房的权利人行使权利和负担维护义务，以及承担不履行义务所承担的责任，最大限度地发挥物的效用。

综上，本案西侧露台，应认定属于802房专有部分的组成部分，而应不属于建筑物区分所有权纠纷解释第三条规定的共有部分。

二审法院认为：一审法院认定西侧露台属于802房专有部分的组成部分，依据充分，本院予以确认。

（四）王金贤、邵兴洪业主专有权纠纷二审民事判决书

浙江省绍兴市中级人民法院

民事判决书 | （2021）浙06民终4347号

一审法院认为：经该院现场勘验，邵兴洪二楼开设的门洞往南对出的地方原规划设计为挑空，空间结构上属于王金贤房屋的一部分，具有构造上的独立性，与邵兴洪的房屋能够明确区分，利用上也只有王金贤可以利用，且登记在王金贤名下。

邵兴洪三楼门洞对出的地方规划设计上本身就是王金贤的阳台，属于王金贤的专有部分。开发商交付房产时双方的阳台有实体墙相隔，权属划分清晰明确，墙体东侧为王金贤房屋的专有部分，墙体西侧为邵兴洪房屋的专有部分。根据绍兴市柯桥区测绘院所提供的房屋测量图，亦能明显确认该部分属于王金贤房屋的专有部分。

综上，邵兴洪侵占王金贤房屋的专有部分，事实清楚，现王金贤要求邵兴洪停止侵害，恢复原状，理由正当，该院予以支持。

二审法院认为：根据现场勘验的情况，双方三楼本就为阳台，开发商在交付房产时双方的阳台即有实体墙相隔，权属划分清晰明确，绍兴市柯桥区测绘院所提供的房屋测量图中也明确显示王金贤房屋三楼测量宽度为8.94米。双方房屋的二楼结构均原为挑空设计，后双方各自浇筑了架空层并搭建了阳台。邵兴洪在二楼开设门洞的墙壁在开发商交付使用时即为实体墙，其在开设门洞后又在外面原挑空的地方浇筑混凝土，与王金贤浇筑的阳台楼板连成一体，因此，邵兴洪在其二楼、三楼墙壁开设门洞，直接贯通至王金贤房屋阳台的行为，显然侵犯了王金贤的相邻权益。