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金钱债权执行中,出卖人就预告登记在买受人名下的房产是否有权排除强制执行

金钱债权执行中,出卖人就预告登记在买受人名下的房产是否有权排除强制执行

分类:
经典案例
作者:
黄烁晓 审核:宁静
来源:
壹·讼商事团队、致臻律师团队
2022/03/25 10:31
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【摘要】:
某公司与A客户签订了《商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》),以预售的方式买卖商品房一套。《买卖合同》签订后,该公司将该商品房预告登记在买受人名下。

一、检索目的

某公司与A客户签订了《商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》),以预售的方式买卖商品房一套。《买卖合同》签订后,该公司将该商品房预告登记在买受人名下。A客户因与他人的金钱债务,被法院预查封了上述预告登记的房产,其后因A客户无法履行债务,法院拟拍卖上述房产。在房产拍卖过程中,因A客户存在违约行为,法院另案判决解除《买卖合同》。该公司向律师咨询:金钱债权执行中,其作为出卖人能否以《买卖合同》已经解除为由,排除对已预告登记在买受人名下的商品房的强制执行?

二、检索结论

关于出卖人能否以商品房买卖合同已解除为由,排除对已预告登记商品房的强制执行的事宜,司法实践中存在不同的观点。

2019年11月8日《全国法院民商事审判工作会议纪要》生效,明确买卖合同解除,案外人对买卖的标的物享有物权性质的返还请求权,原则上可排除金钱债权的执行,被执行人应向案外人返还执行标的物,但案外人应先履行返还购房款的合同义务的观点。此后,该观点成为法院判决的主流观点。

在商品房买卖合同未解除,且买受人对涉案房屋已办理了预告登记的情形下,出卖人能否主张该房屋的所有权并排除金钱债权的强制执行的问题,仍存在争议。部分观点认为应严格根据不动产物权以登记设立、变更的规定来认定,如商品房仍未变更登记至买受人名下,则出卖人据其享有的物权,有权排除金钱债权的强制执行;部分观点认为买受人根据商品房买卖合同及设立在该不动产上的预告登记,享有对该不动产物权的期待权,可以对抗出卖人的物权。

三、律师分析

(一)出卖人能否以商品房买卖合同已解除为由,排除对已预告登记商品房的强制执行的事宜应参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》的指导意见进行认定。

(二)根据《民法典》第二百零九条、第二百二十一条规定,不动产物权的设立、变更经依法登记发生效力,未经登记不发生效力。如房屋登记在出卖人名下,出卖人仍对该房屋享有所有权。预告登记的效力在于限制或阻却对不动产进行处分,保证预告登记权利人取得不动产物权,不会产生物权变动的效果。买受人根据商品房买卖合同约定享有的仅是给付物权的请求权,属于债权。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定,除非有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的情形,否则已登记的不动产,应按照不动产登记簿判断相关主体是否有排除执行的权利。根据商品房买卖合同,买受人对涉案房屋享有物权期待权。该期待权无法对抗已经登记的不动产物权,且该情形也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定的任一情形。因此,在商品房买卖合同未解除的情形下,出卖人是否有权排除对房屋的强制执行应根据不动产登记簿上房屋的权属登记情况确定。如在不动产登记薄上记载出卖人即为房屋的所有权人,则出卖人有权排除对房屋的作为买受人财产执行。

四、律师建议

不动产权登记是不动产物权设立、变更的重要依据,在买卖商品房时,权利人应及时办理不动产登记,避免因未办理物权登记,导致不动产物权遭他人擅自处分,损害自身财产权利。

五、相关法律法规等

1.最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

时效性: 现行有效

发文机关:最高人民法院

文号:  法释〔2020〕21号

发文日期:2020年12月29日

生效日期:2021年01月01日

第二十四条  对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:

(一)案外人是否系权利人;

(二)该权利的合法性与真实性;

(三)该权利能否排除执行。

第二十五条  对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:

(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;

(二)已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产,按照相关管理部门的登记判断;未登记的特定动产和其他动产,按照实际占有情况判断;

(三)银行存款和存管在金融机构的有价证券,按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断;有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的,按照该机构登记的实际出资人账户名称判断;

(四)股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断;

(五)其他财产和权利,有登记的,按照登记机构的登记判断;无登记的,按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。

案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议,该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的,依照本规定第二十六条规定处理。

第二十六条  金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议,人民法院应当按照下列情形,分别处理:

(一)该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷,判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的,应予支持;

(二)该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷,判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的,不予支持。

(三)该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的,应予支持。

金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。

非金钱债权执行中,案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议,该法律文书对执行标的权属作出不同认定的,人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。

申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定,可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。

2.最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知

时效性: 现行有效

发文机关:最高人民法院

文号:  法〔2019〕254号

发文日期:2019年11月08日

生效日期:2019年11月08日

124. 【案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉】作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物,只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定了解决案外人执行异议的规则,在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定,作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人,可以排除执行;作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判,未将执行标的物确权给案外人,而是基于不以转移所有权为目的的有效合同(如租赁、借用、保管合同),判令向案外人返还执行标的物的,其性质属于物权请求权,亦可以排除执行;基于以转移所有权为目的有效合同(如买卖合同),判令向案外人交付标的物的,其性质属于债权请求权,不能排除执行。

应予注意的是,在金钱债权执行中,如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同(如买卖合同)无效或应当解除,进而判令向案外人返还执行标的物的,此时案外人享有的是物权性质的返还请求权,本可排除金钱债权的执行,但在双务合同无效的情况下,双方互负返还义务,在案外人未返还价款的情况下,如果允许其排除金钱债权的执行,将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产,又执行不到本应返还给被执行人的价款,显然有失公允。为平衡各方当事人的利益,只有在案外人已经返还价款的情况下,才能排除普通债权人的执行。反之,案外人未返还价款的,不能排除执行。

六、参考案例及裁判观点摘录

 

(一)不支持执行异议申请人的案例

1.德辅供应链管理(香港)有限公司、何燕申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

最高人民法院

民事裁定书 | (2020)最高法民申2441号

再审法院认为节选

本院经审查认为,首先,根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定,被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋,人民法院可以进行预查封。该通知第十六条规定:“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。”据此可知,预查封区别于正式查封,预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案预查封保全的仅是何燕基于商品房预售合同对恺泰公司享有的不确定的合同权利。只有在案涉房屋完成本登记,何燕取得案涉房屋物权,预查封转为正式查封后,才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价,以满足德辅公司对何燕享有的债权。

其次,根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定,不动产物权的转让,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。本案中,案涉房屋在办理权属变更登记前,恺泰公司是该房屋权利人,何燕尚未取得该房屋所有权。何燕是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋,均不是判断该房屋权属的依据。虽然何燕与恺泰公司签订商品房预售合同后,办理了预告登记,但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分,以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。何燕作为预告登记权利人享有的是案涉商品房预售合同约定的条件成就时可要求恺泰公司办理房屋过户登记等债权请求权,其对案涉房屋并不享有物权。二审关于案涉房屋权属的认定符合法律规定。同时,案涉商品房预售合同已经何燕与恺泰公司协议解除,并得到人民法院确认。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第五条规定:“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”据此,何燕基于商品房预售合同对恺泰公司享有的债权已因合同被解除而消灭,相应的预告登记亦随之失效。何燕未能取得案涉房屋所有权,德辅公司要求执行该房屋的主张没有法律依据。

2.浙江光大置业有限公司、史金惠、泮广统案外人执行异议之诉二审民事判决书

浙江省台州市中级人民法院

民事判决书 | (2017)浙10民终825号

二审法院认为节选

本院认为,本案争议焦点在于上诉人光大置业对讼争房屋享有何种权利,以及该种权利能否阻却人民法院的强制执行。对此,现结合相关法律规定作如下分析:(一)根据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第四条、第五条的规定,预售商品房预告登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权。预告登记的权利人对不动产享有的是物权期待权,其在产权登记前,并未取得不动产物权。因此,案涉预售商品房虽经预告登记,但不影响其物权仍归属于上诉人光大置业的事实。(二)人民法院的预查封措施虽具有固定权利现状、排除物权变动的效力,但该措施本身并不改变涉案房产的物权归属,故法院预查封的对象并非房屋权属本身,而是被执行人基于商品房买卖合同享有的期待性财产权利,并且该种财产权利会随着合同履行状况发生变化而具有不确定性。本案中,原审第三人泮广统未能按时偿还按揭贷款,且已向上诉人光大置业明确表明自己收入降低无力按时还贷并提出退房要求,该种意思表示符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”情形,上诉人光大置业可行使法定解除权解除双方之前订立的商品房买卖合同。现上诉人已明确要求解除合同,且本案上诉人并未收到预查封裁定,现有证据亦不能证明本案存在合同当事人恶意串通之事实,故本院认定涉案商品房买卖合同已有效解除,原审第三人泮广统亦因此丧失了以涉案房产物权变动为内容的债权请求权。在此情况下,原审法院继续对涉案房屋采取执行措施,缺乏事实和法律依据,依法应予纠正。综上,上诉人光大置业的上诉请求合法有理,本院予以支持。

(二)支持执行异议申请人的案例

1.兰州中海宏洋房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司甘肃省分行营业部执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

最高人民法院

民事裁定书 | (2018)最高法民申5670号

再审法院认为节选

本院认为,中海公司对本案执行标的不享有排除强制执行的民事权利。

中海公司主张兰州中院(2017)甘01民初492号民事判决其与石明山《房屋买卖合同》已解除,石明山应向其返还房屋。《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定,金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院不予支持。经查,本案之所以对案涉房产采取强制执行措施,系因建行营业部与嘉迪隆公司、石明山、徐玉琴等人借款担保合同纠纷一案中,石明山、徐玉琴等人对嘉迪隆公司的借款承担连带清偿责任,故本案属于金钱债权的执行。案涉房产被查封的时间为2015年11月25日,案外人中海公司提出执行异议所依据的另案判决作出时间为2017年12月8日,系在执行标的被查封后,故对其依据该判决提出执行异议不应予以支持,中海公司该项再审理由不能成立。

中海公司主张案涉房产所有权登记已经失效,石明山不享有所有权。首先,《中华人民共和国物权法》第二十条规定的“能够进行不动产登记之日”应自预告登记权利人知道或者应当知道能够进行登记时起算。本案《房屋初始登记核准通知书》虽系2015年8月7日作出,但该通知书系由中海公司领取,中海公司并没有证据证明其何时通知了石明山,故不能认定石明山在2015年8月7日即知晓案涉房产能够进行登记,也就不能认定至2015年11月25日案涉房产被查封时预告登记已经失效。其次,石明山已通过自行支付首付款和向浦发银行兰州分行按揭贷款的方式,向中海公司付清了全部购房款,并已实际占有案涉房产。虽然石明山之后无力偿还贷款,中海公司作为担保人承担担保责任向浦发银行兰州分行还清了贷款,但此时中海公司作为担保人仅有向债务人石明山的追偿权,并不能改变案涉房产买卖关系中,其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人石明山的事实。故石明山依法对案涉房产享有物权期待权,中海公司仅对石明山享有普通债权,不享有物权请求权,并不优先于建行营业部的债权,中海公司上述再审理由亦不能成立。

中海公司还主张根据《查、扣、冻规定》第十八条第二款,其有权解除合同,建行营业部无权就案涉房产申请执行,但本案并不符合适用该条规定的条件。中海公司还主张预查封期间不能进行拍卖等强制执行措施,但《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定,预查封的效力等同于正式查封。故中海公司上述主张均没有法律依据,不能成立。

2.新乡市正商置业有限公司、王清现再审审查与审判监督民事裁定书

河南省高级人民法院

民事裁定书 | (2021)豫民申1021号

再审法院认为节选

本院认为,根据正商公司的再审申请,本案再审审查的焦点问题是:正商公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行”。本案中,乔增正与正商公司签订商品房买卖合同,并通过支付首付款和银行按揭贷款方式支付了购房款,办理了商品房预告登记,虽然尚未取得涉案房屋的所有权,但对涉案房屋享有取得物权的期待权利。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定,执行法院可以对被执行人乔增正购买的涉案房屋采取预查封措施,预查封的效力等同于正式查封。新乡市牧野区人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061号民事判决,解除正商公司与乔增正于2015年6月15日签订的商品房买卖合同,该判决作出时间在法院预查封涉案房屋之后,正商公司不能仅依据该判决对抗对涉案房屋在先执行的申请执行人。在商品房买卖合同解除的情况下,双方互负返还义务,在案外人未返还价款的情况下,如果允许其排除金钱债权的执行,将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产,又执行不到本应返还给被执行人的价款,显然有失公允。为平衡各方当事人的利益,只有在案外人已经返还价款的情况下,才能排除普通债权人的执行。反之,案外人未返还价款的,不能排除执行。本案中,作为双务合同的商品房买卖合同解除后,双方互负返还义务,正商公司未将乔增正已经支付的首付款以及偿还的银行按揭款等部分交付执行法院,在此情况下,原二审法院认为正商公司对涉案房屋不能排除执行,并无不当。

3.广州市联成房地产有限公司与陈美桦执行裁定书

广州市海珠区人民法院

执行裁定书 | (2018)粤0105执异292号

一审法院认为节选

本院认为:首先,根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定,下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:……(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定,被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。该案中,由于(2016)粤0105刑初504号刑事判决书已明确判定被执行人需缴纳刑事罚金及退赔各被害人的损失,因被执行人并未按执行通知履行生效判决所确定的义务,本院对预告登记在被执行人名下的房屋予以查封、拍卖符合法律规定,故异议人认为强制执行预查封房屋缺乏法律依据,理由不成立,本院不予支持。其次,根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。可见,在法律没有特殊规定的情况下,不动产物权应以登记为准,方能体现物权公示公信的原则。由于广州市荔湾区土兴巷11号803房仍预告登记在被执行人名下,异议人认为被执行人并非涉案房屋的实际所有权人,缺乏事实依据,本院不予支持。最后,即便涉案房屋目前仅办理了预告登记手续,但在符合物权登记条件的情况下,可完成本登记手续。现异议人以其可能需为被执行人的贷款债务承担担保责任为由主张对涉案房屋享有实体权利,但由于双方所签订的商品房买卖合同并未解除,预告登记手续并未注销,被执行人对涉案房屋仍享有实体权利,故异议人以此为由要求阻却执行,理由不成立,本院不予采纳。据此,异议人并不享有排除强制执行的实体权益,对其提出的异议请求,本院予以驳回。