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购买三产用地上建设的商品住宅有何法律风险?
一、场景
甲某与A公司准备签订《合作建房合同》,约定甲某出资20万元,由A公司在集体三产用地上建设商品住宅并交付甲某使用,使用期限为70年。该项目未取得商品住宅预售许可。甲某咨询律师,签订《合作建房合同》有何风险?
二、检索结论
通过检索法律规定和南宁市范围的案例,结合甲某提供的材料进行分析,甲某签订《合作建房合同》面临的主要风险如下:
合同名为“合作建房”,实为“房屋买卖”,属于房屋买卖合同。由于三产用地禁止用于商品住宅开发,A公司没有取得商品住宅预售许可证而将房屋进行销售,所签订的《合作建房合同》违反了法律强制性规定。如签订合同后甲某与A公司产生纠纷诉至法院,双方签订的《合作建房合同》可能会被法院认定无效。合同被认定为无效的,甲某无权要求A公司交付房屋;A公司已经交付房屋的,甲某应予以返还。
三、律师分析
(一)什么是三产用地
所谓三产用地,是指农村集体土地被征收后,政府通过拨用集体土地或划拨(出让)国有土地的方式留给农村集体组织用于发展第三产业的建设用地。
(二)购买三产用地上建设的商品住宅的主要法律风险
1.合同无效的风险
出卖人与买受人通过签订合作建房合同,采用房屋使用权转让的表述方式,规避法律禁止性规定,以达到买卖三产用地上建设的商品房的目的。因出卖人将三产用地用于商品住宅开发,未取得商品房预售许可证而销售房屋,违反了法律强制性规定,因而合同无效。具体分析如下:
首先,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条的规定,在合作建房合同中,出资的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋,合作建房合同应当认定为房屋买卖合同。
其次,根据《南宁市征收集体土地补偿安置办法》第三十一条的规定,三产用地禁止用于商品住宅开发,也就无法取得商品房预售许可证。在未取得商品房预售许可证的情况下,以房屋买卖为目的签订合作建房合同,违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第(四)项关于商品房预售条件的强制性规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,所签订的合作建房合同应为无效合同。
最后,根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定,合作建房合同无效的法律后果为:出卖人应将购房款返还买受人,房屋已经交付的,买受人应返还给出卖人;有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
2.房屋无法办理权属登记风险
《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条、第四十五条规定,国有建设用地上或集体建设用地上建设的房屋申请权属登记的,应提交土地权属来源材料、建设工程规划材料等。意味着无论是以划拨(出让)国有土地或拨用集体土地方式批准的三产用地,在其地上建成的房屋申请权属登记的,不动产登记机构会审查该土地性质以及房屋是否符合规划等内容。
因三产用地禁止用于商品住宅建设,即使商品房建成交付,因房屋违反用地规划,不动产登记机构很有可能不予登记。因此,购房者购买三产用地上建设的商品住宅存在无法办理房屋权属登记风险。
3.房屋存在被行政机关拆除的风险
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由相关部门责令停止建设,如无法采取改正措施消除影响的,限期拆除。
在三产用地上建设商品住宅,存在无法取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的情形,可能面临被强制拆除的风险。因出卖人存在无力返还买受人购房款的可能,则买受人存在既无法获得房屋,又无法收回房款的风险。
四、律师建议
(一)《南宁市人民政府关于印发南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法的通知》第十一条第四款、第十二条第二款的规定,安置留用地上建设的物业,即使允许上市交易,也需要取得预售许可或补交土地出让价款。因此建议买受人选房时,核查该房屋是否可以上市交易,以及出卖方是否已经履行上市交易所需全部手续,如属于不得上市交易的房屋或未办理交易所需手续,建议不予购买。
(二)对于已经签订三产用地合作建房合同的买受人,如出卖人无法取得房屋预售许可等交易所必需手续的,为减少损失,建议与出卖人协商退款;如协商不成的,建议委托专业律师诉讼,要求出卖人返还购房款及赔偿资金占用费。
五、相关法律法规
(一)《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。”
(二)《南宁市征收集体土地补偿安置办法》第三十一条规定:“在符合城乡规划的前提下,产业用地可以用于发展第二、第三产业,或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业,禁止用于商品住宅开发。”
(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定:“商品房预售,应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”
(四)《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”
(五)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”
(六)《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定:“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。”
(七)《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定:“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,应当提交下列材料: (一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;(二)建设工程符合规划的材料;(三)房屋已经竣工的材料;(四)房地产调查或者测绘报告;(五)相关税费缴纳凭证;(六)其他必要材料。集体建设用地使用权首次登记完成后,申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的,应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。”
(八)《不动产登记暂行条例实施细则》第四十五条规定:“申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的,申请人应当根据不同情况,提交下列材料:(一)有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料; (二)建设工程符合规划的材料;(三)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;(四)建设工程已竣工的材料;(五)其他必要材料。集体建设用地使用权首次登记完成后,申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的,应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。”
(九)《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定:“ 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
(十)《南宁市人民政府关于印发南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法的通知》第十一条第四款规定:“转让(合作)开发的安置物业须满足本办法第七条的规定。除本办法第七条规定的集体自持的产业安置物业以外的物业,若需上市交易的,按规定补交土地出让价款。上市交易面积经城区人民政府(开发区管委会)核实后,可按规定办理预售许可手续,由住建部门核发预售许可。”
(十一)《南宁市人民政府关于印发南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法的通知》第十二条第二款规定:“自主开发的安置留用地项目建成后,产业安置物业可办理不动产登记至农村集体经济组织名下,住宅安置物业可分户登记至被安置农民名下。除本办法第七条规定的集体自持的产业安置物业以外的物业,若需上市交易的,按规定补交土地出让价款。”
六、典型案例主要观点
(一)邓小燕与广西悦茂投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书[(2020)桂0105民初7151号]
南宁市江南区人民法院认为:原告与被告签订的合作建房合同,名为双方合作建房模式建设房屋,但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容,反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、摊位总价款及付款方式来看,合同成立的目的系房屋买卖。原告以出资形式最终目的是要得到该摊位,参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定,合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只得到固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告合作建房合同,应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时,涉案项目尚未取得合法房屋销售许可手续,被告销售农村集体三产建设用地上的房屋,违反了法律的强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,原告与被告签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,双方签订的合作建房合同无效,被告收取的合作建房款应当返还给原告。
(二)赖玉燕与广西墩煌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[(2020)桂0109民初2733号]
南宁市邕宁区人民法院认为:关于原、被告签订的《合作建房协议》的效力问题。第一,涉案房屋在双方签订《合作建房协议》时尚未建成,从目前本院已受理的涉被告的多起同类案件来看,被告系向不特定的公众销售房屋,意图以此获取利益,故房屋的性质应定性为商品房,被告的预售行为应受相关法律之调整。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定,涉案项目的土地使用权为划拨性质,不能办理预售证。实际上,被告亦未取得预售证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。被告在签订《合作建房协议》时、起诉前均未取得商品房预售许可证明,故《合作建房协议》应认定为无效。第二,涉案项目所使用的土地为农民产业用地,取得“四证”(不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证)只表明该房地产开发建设行为通过了行政审批,但按照国家关于城乡规划的规定,在符合城乡规划的前提下,产业用地可以用于发展第二、第三产业,或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业,禁止用于商品住宅开发,即所建设的房产不能出售,不能办理预售证和个人不动产权证。可见,国家对销售涉案房屋持否定性评价,且违法销售涉案房屋规避了国家对城乡规划体系、房地产交易市场等系列行为的监管,损害了国家利益和社会公共利益。因此,被告违反法律规定,为销售涉案房屋而与原告签订的《合作建房协议》应认定为无效。
(三)广西军拥投资有限公司、欧雪商品房预售合同纠纷一审民事判决书[(2020)桂0102民初4887号]
南宁市兴宁区人民法院认为:原告欧雪与被告军拥公司签订的《军拥·佳境合作建房合同》,首先,从合同内容来看,原告一方仅提供资金而不承担经营风险,只获取特定的房屋,其实质并不属于合作建房的性质。其次,从合作表现形式上来看,原告并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务,影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房,但原告并不参与建房、经营管理等事务,对被告的建设情况、经营状况并不了解,其合同权利义务只是向被告支付相应款项,被告到期交付房屋。虽然被告抗辩其仅系向原告转让的是一定期限的房屋使用权而非所有权,案涉合同属租赁合同,但合同当事人并无房屋租赁的意思表示和租金、租赁期限等约定,结合双方合同约定为提供资金一方办理房屋不动产产权证书的内容,且合同的体例用词、使用权期限、支付房款、面积确认及差异处理、交付房屋及违约责任等方面均具有房屋买卖合同明显特征,以及原告自认订立合同的目的是取得具有产权的房屋来看,涉案合同实际上是对房屋产权的转让,故应认定案涉合同为房屋买卖合同。因原告与被告签订的《军拥·佳境合作建房合同》实质为房屋买卖合同,而被告作为出卖人,在涉案房屋尚未建成之时即进行出售,故其应当受到商品房预售的相关规定的规制。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,被告未能提供证据证实其在本案诉讼前已经取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明,双方签订的合同应属无效。