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房屋买受人能否排除抵押权人对房屋的强制执行?
一、检索目的
房地产项目开发建设中,常见开发商将项目建设用地使用权或在建工程进行抵押贷款。若购买了存在抵押的房屋,未办理房屋过户登记,开发商对外负债,抵押权人申请强制执行房屋时,房屋买受人能否向法院提出执行异议,请求排除对房屋的强制执行?
律师结合对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十七条、第二十八条和第二十九条的理解与分析,做以下检索报告。
二、检索结论
对于商品房消费者而言,若符合《执行异议和复议若干规定》第二十九条规定的条件,则能够排除抵押权人对房屋的强制执行。
对于一般房屋买受人(如购买二手房的购房者)而言,其能否排除抵押权人对房屋的强制执行,实践中存在两种不同的司法裁判意见:
(一)第一种意见认为,只有符合《执行异议和复议若干规定》第二十九条规定的商品房消费者才能够排除抵押权人对房屋的强制执行,一般房屋买受人的权利不优先于抵押权人。[参考案例(一)、(二)、(三)]
(二)第二种意见认为,符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的一般房屋买受人也能够排除抵押权人对房屋的强制执行,即只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行。[参考案例(四)、(五)]
三、律师分析
结合对《执行异议和复议若干规定》第二十七条、第二十八条和第二十九条规定的理解和法理的分析,以及参考相关判例,我们更倾向于第一种意见,即只有符合条件的商品房消费者才能够排除抵押权人对房屋的强制执行,一般房屋买受人的权利不优先于抵押权人。我们认为:
基于对消费者生存权、房屋买受人物权期待权和普通金钱债权人不同的价值维护,第二十八条、第二十九条并非均属第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形。
从权利性质来看,抵押权人享有的是物权,房屋买受人享有的是物权期待权,其本质是债权。物权优先于债权,是民法的一项基本原则。第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”,正是基于此法理基础。而房屋买受人区分为一般房屋买受人和商品房消费者,第二十八条规定的是一般买受人的物权期待权,第二十九条规定的商品房消费者的物权期待权。
第二十九条规定为第二十七条规定中的除外规定,即商品房消费者的物权期待权优先于抵押权人的权利保护。商品房消费者不同于一般房屋买受人,其有着生存、居住利益至上的更优价值。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(2020年12月29日失效)中规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”,“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,究其法理,正是法律基于消费者生存权、居住权的特别考虑,对符合条件的商品房消费者,法律赋予其优于一般金钱债权,甚至是工程价款优先受偿权的特别保护。基于此权利保护顺位的价值取向,消费者的生存权、居住权亦应优于有抵押权的金钱债权。即,符合第二十九条规定的商品房消费者有权排除抵押权人对房屋的强制执行。
第二十八条规定并不构成对第二十七条的例外规定。第二十八条处理的是一般房屋买受人的物权期待权与普通金钱债权人的一般金钱债权的权利冲突关系。一般房屋买受人并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础,基于物权优先于债权的民法基本原则,符合第二十八条规定的房屋买受人仅能排除无担保的金钱债权人对房屋的强制执行,不优先保护于对执行标的享有担保物权的债权人。
四、律师建议
无论二手房买受人还是商品房消费者,在购买期房或现房时,都应当对房屋情况进行调查、了解,避免出现房屋因卖房人不能偿还对外债务,抵押权人申请执行房屋的不利情形。跟开发商购买房屋时,应查看“五证”及注意所购房屋及土地上是否存在抵押、查封等权利瑕疵。在购买二手房时,应要求出卖人提供《不动产登记簿》,以明确房屋的登记所有权人、房屋是否存在一房二卖、抵押、查封等权利瑕疵。且,在可办理过户手续时及时办理过户手续。
五、参考案例及裁判观点摘录
(一)岭创投电子商务股份有限公司、执行案外人)等申请执行人执行异议之诉其他民事民事判决书[(2021)最高法民再189号]
最高人民法院认为:“《执行异议和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位,同时基于对一些特定权益优先保护的必要,通过“但书”予以排除。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定,交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权,此即属于“但书”条款所言的例外规定,该规定是基于生存权至上的考虑,突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定,实践中需要严格审查和把握,以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定正体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。
本案中,吴英莲、邝必才所购标的物为永秀国际小区A栋一层01商铺,具有鲜明的投资属性,不属于消费者生存权的保护范畴,不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形,但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定,也不能对抗抵押权人,其只能对抗普通债权人。”
(二)建银国际资本管理(天津)有限公司、王得鑫申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书[(2020)最高法民申1498号]
最高人民法院认为:“首先,本案中王得鑫作为购房消费者,对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益,可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知,该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权,而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时,亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则,原审法院认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行,适用法律并无不当。”
(三)李光红、中国农业银行股份有限公司重庆九龙坡支行申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书[(2019)最高法民申1684号]
最高人民法院认为:“就一般原则而言,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定,建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权,但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此,已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,对于所购房屋所享有的民事权益,可以排除基于抵押权、建设工程价款优先受偿权等优先受偿权的强制执行。也就是说,在这一问题上,根据现行法律、司法解释的规定,并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行,而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行,该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破,故一般而言,该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。”
(四)中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、段钰松申请执行人执行异议之诉二审民事判决书[(2019)最高法民终309号]
最高人民法院认为:“(一)从规范目的来看,《执行异议和复议规定》第二十八条所确立的无过错不动产买受人享有排除执行权利的规则,是对该解释第二十七条“申请执行人对依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的例外性规定,应当审慎适用。特别是本案涉及大额商铺产权交易,有别于消费型房屋买卖,属于典型的投资行为,更应当严格按照司法解释规定执行,妥当平衡购房者和抵押权人的利益。……除《执行异议和复议规定》第二十八条外,第二十九条亦规定有可以排除执行的情形。鉴于案涉房屋系登记在被执行的房地产开发企业利安公司名下,严格来讲,本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定来考察段钰松提出的执行异议是否成立。因段钰松所购商品房并非用于居住,故其异议申请亦不能成立。”
(五)兰州银行股份有限公司天水路支行、邹云霞二审民事判决书[(2019)最高法民终228号]
最高人民法院认为:“《执行异议和复议案件的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看,原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但同时规定了例外情形,即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之,申请执行人对执行标的享有优先受偿权的,其对抗案外人的执行异议并非绝对,如果法律、司法解释另有规定,申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权,也不能对抗案外人的执行异议。本院认为,《执行异议和复议案件的规定》第二十八条即属第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形,旨在保护无过错买受人的物权期待权,在符合第二十八条规定的情形下,即使案涉房产上设定有抵押权,邹云霞亦享有足以排除强制执行的民事权益。”
六、相关法规
(一)最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)
第二十七条:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”
第二十八条 :“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
第二十九条 :“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
(二)《最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》(法〔2019〕254号)
第一百二十五条 :“【案外人系商品房消费者】实践中,商品房消费者向房地产开发企业购买商品房,往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行,人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时,商品房消费者往往会提出执行异议,以排除强制执行。对此,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定,符合下列情形的,应当支持商品房消费者的诉讼请求:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用此条款。
问题是,对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解,审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”,可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋,但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的,可以理解为符合该规定的精神。
对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解,审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十,且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的,可以理解为符合该规定的精神。”
第一百二十六条:“【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定,交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权,故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房,消费者提出执行异议的,人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是,此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定,必须严格把握条件,避免扩大范围,以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此,这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者,而是一般的房屋买卖合同的买受人,不适用上述处理规则。”
第一百二十七条:“【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中,商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,请求排除执行的,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,符合下列情形的依法予以支持:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时,可参照适用此条款。
实践中,对于该规定的前3个条件,理解并无分歧。对于其中的第4个条件,理解不一致。一般而言,买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料,或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的,可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为,其未办理过户登记有合理的客观理由的,亦可认定符合该条件。”
(三)《中华人民共和国民法典》
第四百零六条:“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。”
(四)《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(已于2020年12月29日失效)
第一条:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”
第二条:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
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